进入2026年，中国楼市呈现出一种非常复杂的面貌。一方面，全国大盘的价格依旧在向下探底；另一方面，核心城市的行情却悄悄回暖，甚至连月飘红。这种冷热并存的状态，让不少手里握着多套房的家庭陷入纠结：到底是趁着市场还有热度赶紧脱手，还是继续持有等待新的上涨周期？多年前万达集团董事长王健林的一番话，如今回头再品，答案已经写在市场里了。
楼市冷热交织卖房抉择两难
先看看眼下的真实数字。根据中国房地产指数系统百城价格指数的数据，2026年6月百城二手住宅均价为12639元每平方米，环比下跌0.42%，跌幅较上月扩大0.10个百分点。从涨跌城市个数看，12个城市环比上涨，88个城市环比下跌，核心城市中上海环比上涨0.10%，深圳上涨0.03%。同一份统计里，6月百城新建住宅均价为17184元每平方米，环比上涨0.16%，同比上涨2.00%。新房与二手房走出两条截然不同的曲线。
一线城市的回暖趋势更清晰。2026年3月以来，一线城市二手房价格已连涨4个月。6月份，一线城市二手房价格环比上涨0.3%。其中上海二手房价连续4个月环比上涨，深圳在6月环比转涨。成交端同样活跃，2026年上半年，20个重点城市二手住宅成交76.1万套，同比增长5.6%，北京、上海成交规模创下近5年同期新高。挂牌端也在悄悄降温，截至2026年6月底，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、武汉8个重点城市二手房挂牌量约123万套，较2025年6月的历史高点减少28万套，降幅约19%。
问题恰恰藏在这些漂亮数字的另一面。从全国百城口径看，二线城市上半年累计跌3.12%，三四线代表城市累计跌2.97%。二手房挂牌量较历史高位已下降约20%，但下沉市场的价格依旧在往下滑。中指研究院方面判断，房地产市场总体仍处于筑底过程中，市场延续修复分化。
这种＂核心热、外围冷＂的错位格局，直接引发了两派激烈的争论。看多者觉得，一线城市率先复苏，救市政策接连出台，未来会向二三线传导，此时卖掉手中的房子等于错过下一轮机会。看空者的观点则相反，全国房价整体仍在筑底，多数城市连跌数年未见拐点，现在能出手就是保住了资产。判断到底哪一派更贴近现实，还得回到一个更长的时间维度里去找答案。
王健林多年预判一语点破规律
真正把这轮楼市走势看透的，是十多年前的王健林。2014年12月13日，王健林在中国企业领袖年会上作《房地产的＂新常态＂》主题演讲时提到，研究了世界许多发达国家，也包括中国台湾和香港地区，发现世界上任何一个国家和地区的房地产发展都很难超过半个世纪，一般就是三四十年的繁荣期，城市化进程达到70%到80%，这个行业的规模就开始萎缩。他在同一场演讲里坦言，房地产经过20多年的快速发展，土地在全国总体上看已经略微供大于求，虽然局部依然供不应求，但整体逐渐呈现过剩态势，不可能再出现2012、2013年那种＂疯牛＂状态。
到了2015年6月，王健林在另一次访谈中把话说得更直接。他表示，无论政策再怎么刺激，二三四线城市，特别是三四线城市，都不可能有大的变化，因为土地的供应和现在的存量太大。他还给出一个结论性判断：中国房地产好赚钱的时代过去了，今后就是一个平均利润行业，而以后如果纯粹是卖房子，还有可能不如一个平均利润行业。
把这些话放到2026年的市场里对照，几乎每一条都被验证。从1998年住房制度改革算起，商品房市场高速扩张已近30年，土地财政驱动的粗放式增长模式走到了尽头。经过二十年大规模商品房开发，全国城镇住房短缺时代终结，新增刚需规模持续收窄，改善置换成为购房需求绝对主体。全国范围内二手房交易总量超过新房标志着，房地产市场已从＂增量时代＂正式进入＂存量时代＂。
王健林所说的＂周期到头＂，本质是行业底层逻辑的切换。当城镇化率突破65%，人口结构从增量涌入转为存量重构，房子作为投资品的稀缺性也就随之瓦解。他并没有说所有房子都要贬值，而是提示大家：靠闭着眼买入就能升值的日子结束了。对绝大多数手里握着＂非核心资产＂的普通人来说，这句话的分量足够重。
泡沫尚存人口逆转理性离场为宜
顺着王健林的思路往下推，眼下究竟该不该出手，可以从三个更具体的角度看清楚。
第一，价格与购买力的落差依然明显。国家统计局7月15日发布的最新数据显示，2026年上半年，一线城市商品住宅销售价格环比连续4个月上涨，全国商品房待售面积连续4个月下降，二手房交易比较活跃，房地产市场预期有所改善。政策发力的效果确实在显现，但价格修复并未覆盖全国。中央层面已经注意到风险，6月18日《求是》刊发文章，首次提出＂加快修复居民资产负债表＂，把稳定房地产与资产价格下跌对消费信心的负向螺旋绑定在一起。这说明决策层直面的是资产价格与居民收入的深层错位，而不是简单的短期波动。杠杆端也有隐忧，2026年一季度末，我国居民部门杠杆率为59%，仍处于三十年以来的历史高位，家庭中长期加杠杆意愿不足。
第二，人口结构正在从需求侧动摇房价支撑。根据国家卫生健康委等部门发布的《2024年度国家老龄事业发展公报》，截至2024年末，全国60周岁及以上老年人口已突破3.1亿人。国家统计局公布的年度人口数据显示，出生人口自2017年以来持续下滑，年轻人口基数逐年收窄。老人手里的房子往往已经解决居住问题，年轻人的购房刚需体量则在减小，这一＂上有存量、下有断层＂的结构，直接压缩了未来的接盘力量。任何以人口红利为前提的资产逻辑，都需要在这一背景下重新审视。
第三，赚钱效应的消退已成定局。市场的分化实际上比很多人想的更残酷。中指研究院数据显示，2026年1到5月，全国商品房销售面积累计同比下降10.8%，住宅销售额累计同比下降13.5%。2026年前5个月，30个重点城市120平方米以上新房成交占比升至48%，较去年全年提高2.3个百分点。90平方米以下新房成交占比降至15%。房地产将从＂规模扩张＂转向＂存量优化＂，从＂投资属性＂回归＂居住属性＂，＂房住不炒＂成为长期底线，这一政策定调没有松动的余地。
综合来看，王健林当年＂一语道破＂的核心，其实不是要唱空楼市，而是提醒不要用旧地图去找新大陆。目前市场正逐步进入一个能够自我修复的阶段，与政策之间的互动关系更加明显。当前库存规模已明显小于以往，供求关系的进一步改善已具备较好的市场基础。这句判断意味着，能穿越周期的资产，只剩下真正稀缺、真正有人口和产业支撑的那一小部分。
回到最初的那个问题，如今卖掉房子究竟是＂愚蠢＂还是＂明智＂？答案要分人而论。手里只有一套自住房、贷款压力可控的家庭，其实无须过度焦虑，房子的居住价值不会因为价格波动而消失。真正需要早做决断的，是那些持有多套非核心资产的家庭，尤其是远郊、老破小、缺乏产业和人口支撑的三四线房源。
中指研究院方面已经明确提示，年中二手房成交量有望保持平稳，在挂牌量逐步回落的背景下，价格跌幅预计维持在窄幅区间。趁着核心城市带动市场信心修复、置换链条重新打通的窗口期，把手里流动性差、升值空间小的房子及时变现，才是真正契合王健林那句判断的＂明智＂之举。楼市已经不再是那个闭眼买入就能等来收益的赛道，理性看待房子的居住属性，才是走出焦虑的正解。
参考资料：
中指研究院：《2026年上半年全国重点城市二手住宅成交排名》，2026年7月。
国务院新闻办公室：国家统计局2026年上半年国民经济运行情况发布会，2026年7月15日。
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